無題ドキュメント


1	物件の売却についての一般的な手順をまとめてみました。物件によっては条件が変わってくるものがありますので、査定を依頼する不動産会社に確認しておく必要があります。
■1.査定
	不動産を売却するにあたって販売価格を決めなければなりません。その為に物件の査定を行います。最近ではホームページからメールで査定を依頼することもできます。査定するにあたって必要な情報は、1.所在地2.築年数　3.土地面積　4.建物面積　などがありますが、概ねこの情報だけで査定することが可能です。ことのき査定の方法（根拠）などを聞いておきましょう。査定が完了すると、その査定額をもとに販売価格を決定します。
■2.媒介契約
	販売価格が決定しましたら、その不動産会社と媒介契約を結びます。「媒介契約」とは、物件の所有者が、その不動産会社へ販売活動を依頼するという契約です。この契約は、成功報酬として法定仲介手数料以内の報酬額を不動産会社へ支払うことを条件に販売を依頼します。媒介契約には大きく分けて以下の3種類があります。
	専属専任媒介契約
	a	依頼者（売主）は、目的物件の売買又は交換の媒介（仲介）又は代理を、依頼を受けた不動産業者以外の業者へ重ねて依頼することがでる。依頼者は、自ら発見した相手方（買主）と売買又は交換の契約を結ぶことができる。この契約は、複数の不動産業者へ依頼することができるため、幅広く販売窓口を広げることができる。
	専任媒介契約
		依頼者（売主）は、目的物件の売買又は交換の媒介（仲介）又は代理を、依頼を受けた不動産業者以外の業者へ重ねて依頼することはできない。依頼者は、自ら発見した相手方（買主）と売買又は交換の契約を結ぶことがでる。依頼を受けた不動産業者は、目的物件を国土交通大臣の指定する流通機構に登録しなければならない。
	専属専任媒介契約
		依頼者（売主）は、目的物件の売買又は交換の媒介（仲介）又は代理を、依頼を受けた不動産業者以外の業者へ重ねて依頼することはできない。依頼者は、自ら発見した相手方（買主）と売買又は交換の契約を結ぶことがでない。依頼を受けた不動産業者は、目的物件を国土交通大臣の指定する流通機構に登録しなければならない。
■3.販売活動
	媒介契約が締結されると、販売活動に入ります。基本的には契約した不動産会社が販売活動をおこないます。購入希望者が見学をする場合などはできるだけ立ち会うようにしましょう。
■4.購入の申し込みから契約の準備
	物件の買手がついた場合、売買契約に入るのですが、その前に契約条件（売買価格、支払い条件等）の確認を行いましょう。確認の間は不動産会社の販売活動を停止しておなかければなりません。その為に不動産会社は購入希望者による購入申し込みを行います。不動産業者は、購入希望者から購入申し込みを受理した時は速やかに状況を売主に報告し、物件の販売活動を停止します。購入申し込みは契約ではありませんのでキャンセルされることもあります。全ての確認が終わった後、契約書の作成や物件の調査などの準備にかかります。ほとんどは不動産会社の方で行うことになります。また、印紙税法上、売買契約書には売買金額に応じた額の収入印紙を貼ることとされております。収入印紙代は通常、売主、買主の折半となります。
■5.売買契約
	不動産会社の担当者が、売買契約書を読み上げます。契約書の内容は売買の対象となる物件の概要と、いくつかの条文やその補足文から構成されています。契約書の内容で不明な点は必ず説明を受けて全てを理解しておきましょう。契約書の内容を全て理解したら、契約書所定の位置に収入印紙を貼り、消印し、契約書所定の欄に署名押印をします。万が一、書き損じや、契約時に急遽契約内容の変更があった場合は、必ずその事を売主、買主双方が合意をし、訂正印を押します。
■5.売買代金の残金決済
	次に売買代金の残金（契約時に手付け金の支払いがあった場合は販売価格から手付け金を差し引いた金額）決済の準備です。双方の都合の良い日時を決めます。買主が住宅ローンを利用する場合は、融資の実行が可能な日にしましょう。物件の引渡しの時は、所有権の移転登記等の手続きが必要となります。これは法務局に申請するのですが、一般的には司法書士などに委任して行った方が良いでしょう。自分でもできますが、申請書の書き方や提出書類などに間違いがあると受理されませんので、司法書士に委任したほうが安全です。買主が住宅ローンを利用する場合は融資金融機関かもしくは売主・買主・不動産会社・金融機関で打ち合わせして決めた場所にて契約を行います。物件に所有権以外の権利が設定されていない場合は特に問題はありませんが、住宅ローン・その他借入金等の残債が残っていて、抵当権などの権利が設定されている場合は、売買代金や自己資金で完済し、抵当権等の抹消が必要となります。金融機関によっては抹消のために必要な書類を店頭でしか渡せないことがあります。まその場合、残金決済場所は売主の都合により残金決済場所を抹消書類を受け取る金融機関に指定するか、事前に自己資金等でその債務を完済し、抵当権等を抹消しておく必要があります。
■6.引き渡し
	所有権の移転登記等に必要な書類（売主、買主双方の）を確認します。司法書士に委任している場合は、司法書士が確認します。所有権以外の権利が設定されている場合は、その権利の抹消書類等も確認します。所有権移転登記、抹消登記等に必要な全ての書類を確認してから、残代金を受領ます。残代金の支払いと同時に、諸費用等を各支払先（不動産会社、金融機関、司法書士等）に支払います。土地の場合は、これで終わりですが物件に建物等も含まれている場合は、鍵やその他の物を引き渡します。
不動産の売却をすると譲渡所得税がかかります。所轄の税務署に申告して納めて下さい。